Hay importantes consideraciones fiscales en Estados Unidos en conexión con la adquisición de un inmueble, sobre todo si usted no es un residente de Estados Unidos, para el pago de impuestos (una «persona no estadounidense»). A continuación hay algunas de las consideraciones más importantes que debe mantener en mente con respecto a la adquisición y posesión de un inmueble en Estados Unidos. Esto no constituye un consejo fiscal específico y le recomendamos con ahínco que usted consulte con un asesor legal para diseñar e implementar una estructura apropiada.

Propiedad directa y propiedad a través de una "Estructura".

Generalmente, no se recomienda que una persona no estadounidense posea de forma individual a su nombre bienes inmuebles en Estados Unidos. Sería mejor que la persona no estadounidense estableciera una compañía no estadounidense (corporación o sociedad) o una «estructura» de fideicomiso para poder poseer un inmueble. La razón principal es el impuesto inmobiliario estadounidense. Si una persona no estadounidense posee un bien inmueble en Estados Unidos a su nombre, el impuesto inmobiliario estadounidense se cargará –(actualmente, las tasas son de hasta el 45%) en el valor del bien inmueble en el momento de la muerte del individuo. Por ejemplo, si una persona no estadounidense muere siendo propietario de un bien inmueble en Estados Unidos con un valor de 3 millones de dólares y a su nombre, se le cargará un impuesto inmobiliario de aproximadamente 1,3 millones de dólares en el momento de la muerte de la persona no estadounidense. Esta exposición al impuesto inmobiliario estadounidense puede ser minimizada o eliminada por completo si el bien inmueble pertenece a una compañía o fideicomiso no estadounidense, apropiadamente estructurado, en lugar de pertenecer directamente a una persona no estadounidense. Otro beneficio de poseer un bien inmueble a través de una estructura es que, en ciertos casos, la persona no estadounidense puede evitar tener que revelar su identidad en la devolución de impuestos y otras declaraciones ante Hacienda. En su lugar, la devolución y la declaración de impuestos debería ser a nombre de la compañía o del fideicomiso.

Impuesto federal estadounidense en la venta de un bien inmueble

En general, una persona no estadounidense que vende un bien inmueble estadounidense (Estadounidense o no) estará sujeto a un impuesto federal estadounidense en la utilidad de la venta (con tasas de hasta el 35% más los posibles impuestos estatales). Sin embargo, si el bien inmueble estadounidense no es una «propiedad inventariada» o que se mantiene en venta para clientes en el curso ordinario de una transacción o negocio, la utilidad de la venta puede calificarse para un beneficio de tasas de utilidad a largo plazo de no mas del 15%, si la propiedad la mantuvo el sujeto fiscal durante más de un año antes de su venta. Ciertas estructuras que pueden usarse por la persona no estadounidense para ser propietario de un bien inmueble en Estados Unidos, le podrían permitir un15% en tasas de utilidad a largo plazo mientras que otras, no. Además, en muchos casos la posesión de un bien inmueble puede ser estructurada para que los ingresos de la venta puedan remitirse de regreso a España sin un impuesto federal adicional por parte de Estados Unidos.

Impuesto federal de Estados Unidos por retención en la venta de un bien inmueble

En general, si una persona no estadounidense vende un bien inmueble estadounidense, se requiere que el comprador (estadounidense o no) retenga y remita al fisco el 10% del precio de compra. La cantidad que se retiene puede usarse por la persona no estadounidense como un crédito hacia la obligación que tiene del pago de impuestos federales por ingresos por la venta del bien inmueble. Si la obligación de la persona no estadounidense de pagar los impuestos por la utilidad de la venta es menor del 10% del precio de compraventa, puede ser posible obtener un «certificado de retención» por parte del fisco estadounidense (IRS), que podría minimizar o reducir la retención obligatoria. Además, ciertas estructuras que pueden utilizarse por personas no estadounidenses para ser propietarios de bienes inmuebles estadounidenses, involucran que el bien inmueble esté mantenido por una entidad estadounidense, la cual a cambio pertenece a una entidad no estadounidense. Con estructuración apropiada, este tipo de estructura puede evitar el 10% de retención requerido porque la venta se hará por la entidad estadounidense, en lugar de por una persona no estadounidense.

Existen diferentes tipos de estructuras legales para tratar estos asuntos fiscales y determinar la estructura más apropiada acorde con de sus propios objetivos. Nos complacería referirlo con un asesor fiscal internacional en Estados Unidos si requiere alguna asistencia.

Divulgación de Asesoramiento Fiscal:  para asegurar el cumplimiento con los requerimientos impuestos por IRS (Hacienda) bajo el circular 230, le informamos de que cualquier asesoramiento sobre impuestos federales estadounidenses que contenga esta comunicación no fue intencionada o escrita para usarse y no puede utilizarse para evitar penalidades bajo el código o ascender, comercializar o recomendar a otros cualquier asunto aquí tratado.

Fuente: Greenberg-Traurig